マンションの売却に掛かる税金には、特別控除と買い換え特例の制度がある

マンション売却となると、そのために動くお金もかなり高額になります。そこで気になるのがそこに税金がかかるかどうか。

マンション売却にも税金はかかります。売却時には譲渡所得に対して、所得税と住民税が課されます。賃貸マンションのように事業用の不動産を売却した場合にもそれが当てはまります。

ですが譲渡損失が発生する場合には、所得税と住民税は課されません。その譲渡損失は給与所得などの他の所得と損益通産することはできません。

特別控除と買い替え特例

譲渡所得はどのように計算されるのでしょうか? まず譲渡収入金額を算出します。これはマンションの譲渡代金、固定資産税、都市計画税の精算金を意味します。

次に取得費を産出します。取得費とは、実額法と概算法で割り出されます。 実額法は、建物の購入代金と取得のためにかかった費用を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた金額です。

概算法は、譲渡収入金額×5パーセントの金額です。 取得費は、この二つの方法で出された金額のうち大きいほうを採用します。

そして譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を足した総額を引いた合計金額が、譲渡所得となるわけです。

課税金額

税額の計算は、課税譲渡所得×税率(所得税、住民税)で割り出すことができます。
譲渡益に対する税率は他の所得とは分離しているために、対象となる不動産の用途、所有期間によって税率は異なります。

課税方法

不動産の売買によって生じる譲渡所得については、通常の所得と異なり、他の所得とは合算せずに個別に税額を計算する方法が取られます。

それを分離課税方式と呼んでいます。 そのマンションを所有していた期間によって課税方法も異なります。 五年を超える期間所有していたのなら長期譲渡所得、五年以下ならば短期譲渡所得、となります。

長期譲渡所得の場合は20.315パーセント(所得税15.315パーセント、住民税5パーセント)となります。 短期譲渡所得の場合は39.63パーセント(所得税30.63パーセント、住民税9パーセント)となります。

この居住期間をどのように算定するのかは難しいですが、そのための基準も見ておきましょう。 居住期間=実際に入居してから、転居するまでの期間。例えば単身赴任で家族と暮らしている場合はどうでしょうか?

その場合、単身赴任が解消すれば家族と一緒に生活すると認められる場合にはその期間も居住期間として認められます。

一方所有期間とは、譲渡した年の1月1日づけで何年が経過してるかで算定されます。 例えば2000年10月10日に購入したマンションを、2005年10月11日に譲渡した場合、10月11日で満五年を迎えても、譲渡した都市である2005年の1月1日で5年を超えていなければ長期譲渡所得とはなりません。

2006年の1月1日以降に譲渡した場合にのみ、長期譲渡所得となるのです。

特別控除の適用

上記の方法で譲渡所得が決まるわけですが、特別控除の対象と認められ場合はその額が引かれます。 特別控除とは、売買した場合に受けられる可能性のある優遇措置です。その特別控除がうけられるポイントは以下の通りです。

  • 親族にマンションを売却していない
  • 住宅ローン控除を受けていない
  • 自分の住居として使用していた
  • 三年前まで使用していた
  • 三年以内に特別控除をうけていない

これらの条件を満たして、なおかつ築年数や借入金などのポイントもクリアすれば特別控除の対象となり、3000万円の控除となる可能性があります。

買い替え特例

これは譲渡所得の合計が3000万円を超えたときに検討するものです。 買い替え特例とは、特別控除と同じく、不動産売却をする時に所得がプラスになったときに使用できるシステムです。

売却時の所得で、新たにマンションを購入した際の購入金額分は、また新しく購入したマンションを売却するまで課税が繰り延べできる、というシステムなのです。

この買い替え特例の条件としては・・・

  • 新しく購入した敷地面積が500平方メートルであること。
  • 新しく購入した住宅の床面積が50平方メートルであること。
  • 親族への売却はしていないこと。
  • 売却するマンションの所有期間と居住が10年以上であること。

などが挙げられています。ここで注意するべきなのは、特別控除と買い替え特例はどちらかひとつしか利用できない、という点です。

両方の条件をよく比較検討し、損がないほうを選びましょう。マンション売却の際には税金がかかりますが、それを控除するシステムもあることがわかりましたね。

算定方法や、控除をつかったほうがお得なのかどうか、などは不動産屋さんと相談したほうが良いかもしれません。しっかり計算して賢い選択をしましょう。

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