マンションの売却に掛かる税金額をシミュレーション

マンションを売却した際には、税金や仲介手数料などお金がいくらかかるか、あらかじめ知っておきましょう。

マンションを売った場合に仲介手数料などが必要になる事はわかっていることかと思いますが、その他にも必要になるお金があるのでチェックしましょう。

例をもとに説明してきます。

  • 3000万円で購入した家を、2000万円で売却した場合

税金っていくら

マンションを売却すると譲渡益にかかる税金として譲渡税と印紙税を支払う必要があります。譲渡益がない場合、住民税や所得税はかからない。家を売った際に譲渡益が出た場合、譲渡益に対して住民税と所得税がかかってきますが。譲渡税がタダになるケースもあります。

どういった時にタダになるのか!?ですが、購入した時の価格よりも低い価格で売った場合は売却によって利益がでていません。譲渡益(譲渡所得)がないわけなので、譲渡税は支払う必要はありません。

ただし確定申告をする必要がある事を忘れずに。また、もしも譲渡益があっても、マイホームを売った時の売却益が3000万円以下の場合も確定申告することで譲渡税はタダ(0円)に。

地価が急激に上昇など、バブル期のような物件でない限り、ほとんどが時間経過とともに建物価値は下がっていきます。そのため、売却益がでない物件も多いです。

もしも課税される場合は、マンションの所有期間によって税率が違い、

  • 所有期間が5年を超える場合は、課税譲渡所得×(所得税15%+住民税5%)
  • 所有期間が5年以下の場合は、課税所得×(所得税30%+住民税9%)

が課税されます。

印紙税は売買契約を結んだ価格によって印紙税は異なり、2000万円の場合、印紙税は1万円です。また印紙税ですが、平成26年4月1日~平成30年3月31日までに作成された契約書に必要な印紙税です。それ以前の印紙税を掲載したウェブサイトもあるので、間違えないよう注意しましょう。

仲介手数料などの諸費用

税金以外にも仲介手数料や登記費用など他にも必要になる費用があります。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • ハウスクリーニング費用・リフォーム費用
  • 引っ越し費用

仲介してくれた不動産業者に仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買契約価格によって変わり、 2000万円で購入の場合は下の計算式に当てはめれば計算でき、712800円です。

この712800円が2000万円で売却したときの不動産業者が売主に対して請求できる仲介手数料の上限額です。 あくまで上限金額なので値引きも可能な場合もありますし、上限額を提示しない不動産業者もあります。

ですが、売却する上では、仲介手数料はこのくらいかかるという最大値で計算しておいた方が良いでしょう。登記費用登記費用には抵当権抹消登記費用住所変更登記登録免許税司法書士への報酬などが必要です。

特に抵当権抹消費用については住宅ローンを利用して売却物件を買っている場合、銀行に抵当権が設定されています。売却するには抵当権を抹消する必要があり、抹消するためにはローン残債を完済し、抵当権の抹消登記が必要です。

この費用はお願いする司法書士によっても違いますが、1件につき1万円~2万円程度です。

もしリフォームして売る場合は当然リフォーム費用を売主が負担する必要がありますが、リフォームに関してはメリット、デメリットあるので気をつける必要があります。

ハウスクリーニング費用は義務ではありませんが引渡し時の契約条件により売主が負担する必要があったりします。条件に入っている場合でも、水回りをキレイにして売り出す程度で良いかと思います。

ただし、水回りなどでどうしても汚れが酷く自分でキレイにできない場合などは業者に頼んでも良いかもしれません。引っ越し費用売却する家に現在、住んでいる場合、当然引越費用が必要ですね。

次に住む家が決まっている場合は、いつまでにというスケジュールが組めますが、もし住み替えで購入物件が決まっていない場合はその期間住むための住まいが必要になってきます。

住み替えの場合はスケジュールの調整しておかないと、仮住まいの費用や、引っ越し費用が余分にかかったりしてしまいます。また、もしも高く売却できたとしても、仮住まいの費用がかかってしまって、あまり意味がなくなる可能性もあるので注意が必要です。

アドバイス

譲渡税に関しては、売却益が出た場合、マイホーム売却の場合で売却益が3000万円以下であれば確定申告することで控除が受けられ税金を支払わなくて済みます。

仲介手数料に関しては、400万円超の物件であれば物件売却価格×3%+6万円で仲介手数料の上限を計算できます。

また登記費用、ハウスクリーニング費用、引っ越し費用など、必要であれば、あらかじめどのくらいかかるか把握しておくと良いでしょう。

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