取得費を概算取得費控除を使用せず、算定するには

取得費が不明のときには、概算取得費を使うのが通例です。しかし、概算取得費控除は、取得費が分からなくても控除が認められるメリットがある一方で、譲渡価額の5%しか控除できません。つまり、売却金額の95%に対して税金がかかります。

ここでは、取得費が不明な場合に、概算取得費控除でなく取得費を算定し控除する方法をご紹介します。

取得費を算定

取得価額を証明する書類が残っていなくても、取得時期が分かれば、統計データから当時の土地・建物の取得価額を推計により算定することができます。取得時期は、登記簿謄本などから判断できます。

まず建物の取得費を計算し、それをもとに土地の取得費を導き出します。最後に2つを合計したら、土地建物の取得費が求められます。詳しくご紹介しましょう。

この算定方法は、国税不服審判所の採決(2000年11月16日)で「合理性がある」と判断されました。税務署側も「市場価格を反映した近似値の取得費が計算でき合理的」と主張した方法です。

取得費の算定

国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」で、取得した当時の建築単価を調べます。その単価に建物の延べ床面積を乗じて、建物の建築価格(取得価額)を算出します。

その価額から譲渡時までの減価償却費相当額を控除して、譲渡時の時価相当額を推定します。これが建物の取得費となります。

建物は、土地と違って年々資産価値が下がるので、減価償却費相当額を取得価額から差し引いて取得費を算出します。

国土交通省の「建築着工統計調査」からも建築単価を算出することができます。国税庁の「建物の標準的な建築価額表」は、国土交通省の統計年報より算出しています。国土交通省の統計年報を使えば、都道府県あるいは市町村ごとの建築単価を算出することもできます。

事例1

1980年に延べ床面積200㎡の木造住宅を取得し、2014年に売却しました。1980年当時の建築単価が92,500円/㎡ですから、取得価額は、

92,500円/㎡×200㎡=18,500,000円

減価償却費相当額は、次の式で計算します。

建物の取得価額×0.9×経過年数×償却率

経過年数は34年、木造・居住用建物の償却率は0.031です。上の式に数値を当てはめると、減価償却費相当額は、

18,500,000円×0.9×34×0.031=17,549,100円

よって、建物の取得費は、

18,500,000円-17,549,100円=950,900円

土地の取得費の算定

譲渡価額の総額から建物の時価相当額(=建物の取得費)を差し引き、譲渡時の土地の時価相当額を求めます。

その価額に、一般財団法人・日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」の譲渡時に対する取得時の価格指数の割合を乗じて、取得した当時の土地の時価相当額を推定します。これが土地の取得費となります。

事例2

1980年に東京23区内の住宅地を購入し、2014年に5,000万円で売却しました。取得した当時の時価相当額(取得費)は、

5,000万円×(62.2 / 77.1)=約4,034万円

事例3

1990年に東京23区内の住宅地を購入し、2014年に5,000万円で売却しました。取得した当時の時価相当額(取得費)は、

5,000万円×(218.8 / 77.1)=1億4,189万円

概算取得費控除と比べて、こんなにも大きな差がある!上の「事例1」と「事例2」をあわせて考えてみます。

すなわち、1980年に土地建物を取得し、2014年に50,950,900円で売却したとします。土地と建物の取得費は、いずれも不明です。

概算取得費控除と、上記の方法で取得費を算定し譲渡所得から控除する方法では、どれだけ控除額や税額に差があるか見てみましょう。

概算取得費控除

概算取得費控除は、譲渡価額の5%相当額を控除します。控除額は、

50,950,900円×5%=2,547,545円

課税譲渡所得は、

50,950,900円-2,547,545円=48,403,355円

他の控除を無視し、長期譲渡所得の軽減税率の特例(税率14.21%)を使えるとすれば、税額は、

48,403,355円×14.21%=6,878,116円

統計データから取得費を算定

「事例1」より、建物の取得費は950,900円です。譲渡価額の総額から建物の取得費を差し引くと50,000,000円ですから、「事例2」より、土地の取得費は40,340,000円です。したがって土地建物の取得費は、

950,900円+40,340,000円=41,290,900円

これが控除額となります。課税譲渡所得は、

50,950,900円-41,290,900円=9,660,000円

他の控除を無視し、長期譲渡所得の軽減税率の特例(税率14.21%)を使えるとすれば、税額は、

9,660,000円×14.21%=1,372,686円

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