マンションを売った時の税金に、減価償却が考慮される

減価償却額の計算って面倒だな、って思うかもしれませんが、ただ数式に当てはめるだけですので理解してしまえば簡単ですので安心してください。

実際に税金の計算を正確にしようとした場合、この減価償却費についても理解しておく必要がありますので、ここでそれをまとめておきます。

減価償却

土地は年数が経過しても基本的に資産価値は変わりませんが(土地の時価によっては変わります)、建物は老朽化などにより、年数の経過とともに資産価値が減少して行きます。

これはどうゆうことかと言うと、建物はもちろん未来永劫に住めるわけではなく、いつかはボロボロになって住めなくなりますよね?

つまり、建物は新築の時が最も価値が高く、時間の経過や使用によりその価値が低下していくんですね。

実際はどれだけ手入れをするか等によってもその耐用年数は変わってきますが、税法上は建物の構造や材質によって定められた法定耐用年数に従って、この資産価値の減少分を計算します。

この資産価値の減少分を経費として計算することを減価償却、その費用を減価償却費といいます。そして、(税金計算のもとになる)建物の譲渡所得を計算する際に必要な取得費は、取得した際の価格そのものではなく、この減価償却費を引いた(控除した)残りの金額となります。

課税譲渡所得=譲渡額-取得費(購入費用)-譲渡費用(売却時の経費)-特別控除

この課税譲渡所得を計算するのに取得費を把握する必要があります。そして、この取得費は以下の計算式になります。

建物の取得費=購入代金ー減価償却費

減価償却相当額

減価償却相当額は以下の計算式によって求められます。

減価償却相当額(減価償却費)=取得価額(購入代金)×0.9(*1)×償却率×経過年数(*2)

*1:建物には残存価格(寿命が来ても最低限残る価格)が設定されていて、取得価額の10%とされています。この10%を考慮するために、0.9を乗じます。
*2:経過年数は6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は1年とします。

上述しましたが、耐用年数は建物の構造(木造なのか鉄骨なのか等)によって変わってきます。実際は、その耐用年数に応じた償却率を使用して計算をします。

また、業務用か非業務用(自宅、別荘、子供への賃貸等)によっても耐用年数は異なり、非業務用は業務用の1.5倍の耐用年数、及びそれに応じた償却率が設定されています。

減価償却費と譲渡所得税

例えば、平成15年5月に2,500万円で新築した木造の一戸建て(マイホーム)を、平成27年の10月に2,000万円で売却した場合、取得費と譲渡所得(譲渡所得税の対象になる金額)はいくらになりますか?

取得費についてはこちらでも詳しく解説しています→取得費を概算取得費控除を使用せず、算定するには

取得費と譲渡所得の計算は以下のようになります。

  • 取得価額…2,500万円
  • 償却率…木造(非事業用)33年(0.031)
  • 経過年数…12年と5ヶ月→6ヶ月未満は切り捨てのため12年とする。
  • 減価償却相当額…2500万円×0.9×0.031×12=837万円
  • 取得費…2,500万円‐837万円=1,663万円
  • 譲渡所得…2,000万円‐1,663万円=337万円※

このように、建物は減価償却費を引いた額が取得費になるため、売却価格が取得価格より安かったとしても利益(譲渡所得)が発生することになります。今回の計算では、3000万円控除等のマイホーム特例は考慮していません。

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