マンション・不動産売却と確定申告について

会社員をしていると年末調整で税金処理が終わるため確定申告に触れる機会がなく確定申告と聞くと不安を覚える方も多いと思いますが、マンション・不動産の売却では売却益が発生する場合、売却損が発生する場合いずれでも確定申告が必要です。

売却を行った翌年の2月16日~3月15日前後に定められている確定申告期間にお住いのエリアを管轄している税務署にて行いましょう。

参考:マンションを売却した年の確定申告に必要な書類

なお、マイホームを売却する場合には優遇処置があり、意外にも売却に対する税金が安い、給料に対する所得税が税金が安くなったなどのケースが多く発生しますので、ポイントをしっかり押さえましょう。

売却益と売却損で異なる確定申告の目的

まず、ご自身の売却が売却損に当たるのか売却益が出たのかの判定をすることが重要です。

売却益の考え方

売却益が出ているのは譲渡所得が発生しているかと同義であり、譲渡所得=物件売却金額-物件購入金額(建物部分の減価償却は必要)-取得費-譲渡費用となります。

この譲渡所得が3,000万円以下の場合には譲渡所得に対する税金は発生しません。これは3,000万円という譲渡所得に対する控除があるためです。

マイホームでたまたま出た利益には課税しないという国の税制上の考えでこのようになっています。

この控除が受けられる条件は以下となります。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります
  • 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること
  • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
  • 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます

国税庁のホームページなので難しい日本語が利用されていますが、要約すると2年以内にマイホームの売却を経験していない、売却先が親族でない、住まなくなってから3年以内するなどであり、一般的なマイホームの売却であれば3,000万円の控除を受けられるものと思われます。

もし、ご自身がこの控除に適用されるか心配である場合には国税庁のコールセンターに電話し、詳細を聞くことが一番良いでしょう。

売却損の考え方

前項の譲渡所得の計算でマイナスとなった場合には、売却損が発生した状態であり、確定申告をすることで、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに、単年で他の所得の控除で、控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。最大で4年間給与に掛かる所得税が減る、無くなる可能性があります。

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